从低迷的郑州楼市看中国地域鸿沟

转自ft中文网

MAR. 23, 2023

疫情过后,中国沿海大城市的住宅销售出现飙升,而郑州等内陆城市的开发商则在苦苦应对房价疲软和销售低迷。

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在中国中部城市郑州,离苹果(Apple)最大的iPhone工厂几条街的地方有一个在建住宅项目,一年内价格降了10%,为了招揽业务,销售经理王丽娜(音译)还介绍了一条不同寻常的优惠措施。
正常情况下买房需要支付30%首付款,但这位销售经理提出只需交纳5%,然后通过开发商提供的两年无息贷款补齐差额。
“我们曾希望富士康(Foxconn)的扩张能吸引外来务工人员,并提振住宅销售。但事情并没有这样发展,我们必须尽自己所能让收支相抵。”富士康是全球最大的代工制造商,10年前在这座拥有1000万人口的城市建立了生产基地。
王丽娜只是当地一些正在应对房价疲软和销售低迷的开发商之一。许多内陆城市也面临着类似的问题。
然而,在中国沿海中心城市,由投机推动的房地产繁荣已促使开发商提高价格,并通过抽签选择卖方。
中国繁荣的沿海城市和苦苦挣扎的内陆中心城市形成了鲜明的对比,让我们得以一瞥中国日益扩大的地域鸿沟,这种鸿沟可能破坏这个世界第二大经济体在新冠疫情后的复苏。
“郑州历来就有住宅供应过剩的问题,而新冠疫情令这个问题变得更糟。”麦格理集团(Macquarie Group)驻香港经济学家胡伟俊(Larry Hu)说,“未来12到24个月,情况将会恶化。”
中国政府成功控制住疫情后,以上海和深圳为首的发达市场的住宅销售均出现飙升,但郑州楼市依然疲软。
官方数据显示,以房屋面积计算,今年头两个月郑州的住宅交易量较2019年同期下降近一半。相比之下,同期内10大沿海城市的住宅交易量增长76%。
需求不旺,房屋供应量就处在了一个危险的水平。根据总部位于上海的咨询公司克尔瑞(CRIC),假设没有新楼盘进入市场,开发商需要15个月的时间才能售完郑州的库存。这按行业标准是很高的水平。
房地产开发商昌建控股(Changjian Holding)一名高管说:“我们当务之急是把现有项目清盘,而不是推新项目入市。”该公司已花费逾两年的时间试图出售郑州郊区的一处住宅小区。
在此前的几年里,郑州曾掀起建筑热潮,同时政府打击炒房抑制了需求。
郑州的房地产建设在2016年开始变得火热,当时沿海城市实行限购等措施以遏制房地产泡沫,这促使投资者涌入不限购且是中部商业中心的郑州。
然而一年后,郑州出台措施控制房地产价格,对房屋买卖双方都加以限制,购房潮就此结束。继2016年飙升62%之后,2017年郑州的新住宅销售量暴跌逾三分之一。
2016年从投资郑州房产中赚到超过100万元人民币的投资者王彦(音译)表示:“当政府禁止人们在购房3年内出售房产时,郑州作为炒房天堂的时期就结束了。”
虽然房屋销售如同过山车一般,但那时建筑热潮仍在继续。根据官方数据,2016年至2019年间郑州新屋开工总数比此前10年加起来还多。开发商表示,它们愿意投资这座河南省(该省拥有超过1亿人口)省会城市,因为相信附近城市的人会持续迁入郑州。
“在工作机会和教育、医疗资源方面,河南省没有其他城市可以与郑州竞争。”当地开发商永威置业(Youwell)的一名高管表示,“这足以推高房地产市场。”
虽然郑州确实吸引了外来人口,但他们大多从事低薪的制造业和服务业工作,这无法支持他们在当地买房。
在富士康大型工厂所在的郑州航空港经济区,如果按揭购买一套普通的一居室住宅,每月需还款超过4500元人民币(合690美元)。富士康普通员工的月薪不足5000元人民币。
一名月薪4800元人民币的郑州富士康工人李超勇(音译)表示:“以我现在的工资,近年内我在郑州是买不起房的。”
这个问题没有快速的解决办法。郑州的经济严重依赖于劳动密集型制造业,该产业以低薪闻名。这座城市位于中国城镇化水平最低的省份之一,在发展金融或互联网服务等高附加值产业方面,它还没有取得什么进展。
在楼市几乎无望快速反弹的情况下,一度雄心勃勃的郑州各开发商开始收缩。随着许多开发商选择暂停建设,今年头两个月,该市的居住用地销售——这是房地产投资的领先指标——同比下降逾三分之一。
“最糟糕的日子还没结束。”招商局物业管理有限公司郑州分公司(Zhengzhou Branch of China Merchants Property Management)的一名高管表示。

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